Αlpha: “Κλειδί” τα ακίνητα για να κερδηθεί το στοίχημα της ανάπτυξης – Δύσκολος ο στόχος του 2%

Η Ελληνική οικονομία έχει εισέλθει τους τελευταίους μήνες σε μια περίοδο που χαρακτηρίζεται από υψηλές προσδοκίες για το μέλλον, παρά το δυσμενές διεθνές οικονομικό περιβάλλον το οποίο ενέχει σημαντικούς κινδύνους, όπως η  αβεβαιότητα γύρω από το Brexit, η άνοδος του εμπορικού προστατευτισμού και η καθίζηση της γερμανικής μεταποίησης που συγκρατεί την αναπτυξιακή δυναμική όλης της Ευρωζώνης.

Η οικονομική δραστηριότητα ενισχύεται με το ρυθμό μεγέθυνσης να επιταχύνεται στο δεύτερο τρίμηνο του έτους και να βρίσκεται σε υψηλότερο επίπεδο σε σχέση με τον ρυθμό μεγέθυνσης της Ευρωζώνης.

Παράλληλα, οι υψηλές προσδοκίες που υποδηλώνει η πορεία των δεικτών καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης συνιστούν τον κύριο προσδιοριστικό παράγοντα της εξέλιξης των αξιών στις αγορές ακινήτων και ομολόγων, απόρροια της ενίσχυσης της πολιτικής σταθερότητας και της προσδοκώμενης αλλαγής στο μείγμα οικονομικής πολιτικής, συνθέτοντας ένα φιλικό περιβάλλον προς την επιχειρηματικότητα και τις επενδύσεις, αναφέρει η Alpha Bank στο εβδομαδιαίο δελτίο της.

Σύμφωνα με τα εποχικά διορθωμένα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 1,1% και 1,9% το πρώτο και το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, αντίστοιχα.

Εξετάζοντας το πρώτο εξάμηνο συνολικά, η άνοδος της δημόσιας κατανάλωσης, ως αποτέλεσμα της χαλαρότερης δημοσιονομικής πειθαρχίας στο πλαίσιο του εκλογικού κύκλου και η συσσώρευση των αποθεμάτων είχαν τη μεγαλύτερη συμβολή σε αυτήν την αύξηση του ΑΕΠ.

Η ανωτέρω επίδοση του πρώτου εξαμήνου καθιστά δυσχερή την επίτευξη ενός ρυθμού μεγέθυνσης άνω του 2% για το 2019 συνολικά, ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον επιβράδυνσης της ενεργού ζήτησης από το εξωτερικό καθώς θα απαιτηθεί μία υψηλή επίδοση στο δεύτερο εξάμηνο του έτους.
Ο ρυθμός μεγέθυνσης του δευτέρου εξαμήνου θα προσδιορισθεί σε μεγάλο βαθμό από την επίδραση της βελτιωμένης επιχειρηματικής και καταναλωτικής εμπιστοσύνης στο ύψος των  επενδύσεων και της κατανάλωσης.
Συγκεκριμένα, η εικόνα των πρόδρομων δεικτών οικονομικής δραστηριότητας τους δύο πρώτους μήνες του δευτέρου εξαμήνου είναι ιδιαίτερα ενθαρρυντική.

Όπως παρατηρείται στο Γράφημα 1, ο Δείκτης Οικονομικού Κλίματος επανήλθε στα προ της οικονομικής κρίσης επίπεδα, καθώς διαμορφώθηκε τον Αύγουστο του 2019 στις 108,4 μονάδες, που αποτελεί την καλύτερη επίδοση που έχει καταγραφεί τα τελευταία σχεδόν δώδεκα έτη.
Παράλληλα, οι τιμές των κατοικιών ακολουθούν έντονα ανοδική πορεία, η οποία επιταχύνθηκε ιδιαίτερα το πρώτο εξάμηνο του 2019 (+6,3%), έχοντας, ωστόσο, καλύψει μικρό μόνο τμήμα των μεγάλων απωλειών του δείκτη από το 2008 και μετά (δεξιά πλευρά γραφήματος).
Ειδικότερα, σε σχέση με την παλαιότητα των διαμερισμάτων, η αύξηση των τιμών ήταν οριακά μεγαλύτερη στα νέα διαμερίσματα (μέχρι 5 έτη), κατά 7,7% το δεύτερο τρίμηνο του 2019, έναντι αύξησης κατά 7,6% στα παλαιά διαμερίσματα (άνω των 5 ετών).
Σημειώνεται ότι και στις δύο αυτές κατηγορίες παρατηρείται άνοδος τιμών, τόσο σε τριμηνιαία, όσο και σε ετήσια βάση.
Η ανοδική πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων οφείλεται, μεταξύ άλλων δομικών παραγόντων που θα αναπτύξουμε συνοπτικά κατωτέρω, στην προεξόφληση από την πλευρά των αγοραστών:
(α) μίας μονίμως ελαφρύτερης φορολογικής μεταχείρισης της ακίνητης περιουσίας μετά την πρόσφατη μεταβολή του φορολογικού πλαισίου και
(β) μίας βιώσιμης αύξησης του διαθεσίμου εισοδήματος στο μέλλον καθώς ενδυναμώνεται η αναπτυξιακή πορεία της χώρας.
Η επίπτωση της αναζωογόνησης της αγοράς ακινήτων επί του ρυθμού μεγέθυνσης της οικονομίας ενδέχεται επίσης να είναι ισχυρή μέσω των επενδύσεων σε κατοικίες, οι οποίες κατέγραψαν αύξηση κατά 19,5% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2019.
Τούτο επιβεβαιώνεται εμπειρικά στο Γράφημα 2, όπου μέσω ενός διαγράμματος διασποράς παρουσιάζεται η ισχυρή στατιστική σχέση που συνδέει διαχρονικά  τις τιμές με την επενδυτική δαπάνη για ακίνητα στην Ελλάδα.
Ωστόσο, οι επενδύσεις σε κατοικίες – παρά το γεγονός ότι σταδιακά ανακάμπτουν από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και έπειτα σημειώνοντας θετικές ετήσιες μεταβολές – απέχουν σημαντικά από τα επίπεδα του 2007.
Συγκεκριμένα, το 2007 έφθαναν περί το 11% του ΑΕΠ και κατέρρευσαν στο 0,7% το 2018.
Οι παράγοντες που συμβάλλουν στην ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι οι ακόλουθοι:

•    Ο συγχρονισμός μεταξύ του οικονομικού κύκλου και του κύκλου των τιμών κατοικιών. Από το 2017 και έπειτα, η ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας συνέβαλε στην σταθεροποίηση του δείκτη τιμών κατοικιών και στη σταδιακή του αύξηση από το 2018 και έπειτα.
•    Η αλματώδης ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού στην αγορά ακινήτων, η οποία ενίσχυσε την διαδικασία βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, μέσω ορισμένων δημοφιλών ψηφιακών πλατφορμών, στο κέντρο της Αθήνας και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Το γεγονός αυτό αποτυπώνεται και στην μεγάλη άνοδο των τιμών των κατοικιών στην Αθήνα στο δεύτερο τρίμηνο του 2019 (11,1%) σε σχέση με τις υπόλοιπες περιοχές (Θεσσαλονίκη: 7%, υπόλοιπες μεγάλες πόλεις: 4,1% και λοιπές περιοχές: 4,9%).
•    Οι ευνοϊκές μεταβολές στο φορολογικό πλαίσιο της ακίνητης περιουσίας, με τον ΕΝΦΙΑ να μειώνεται μεσοσταθμικά κατά 22% από το 2019, ενώ σχεδιάζεται η αναστολή της πληρωμής του ΦΠΑ στην οικοδομική δραστηριότητα για τρία έτη.
•    Η αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες, για έκτο συνεχόμενο τρίμηνο, κατά 19,5% σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του 2019 (σύμφωνα με τα πρόσφατα δημοσιευθέντα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ).

Η αναθέρμανση των επενδύσεων σε κατοικίες συνδέεται με την σημαντική άνοδο των Καθαρών Άμεσων Ξένων Επενδύσεων (ΑΞΕ) στην Ελλάδα για κατοικίες. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι καθαρές ΑΞΕ για κατοικίες ανήλθαν σε €343,9 εκατ. το δεύτερο τρίμηνο του έτους, από €207,8 εκατ. το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 (αύξηση 65,5%), ενώ στο πρώτο εξάμηνο ανήλθαν σε €736,6 εκατ. από €378,5 εκατ. το πρώτο εξάμηνο του 2018.

Στην κατεύθυνση αυτή συνέβαλλε η υιοθέτηση του προγράμματος «Golden Visa Greece», δηλαδή η χορήγηση άδειας διαμονής στην Ελλάδα σε πολίτες τρίτων χωρών, που αποκτούν ακίνητο στη χώρα αξίας €250 χιλ. και άνω.

SHARE